Preguntas que nos realiza un propietario en relación a las reformas, la comunidad y el contrato de obra.
P. Nos estamos planteando hacer una obra de reforma en vivienda ¿Tengo alguna obligación previa con repecto a la comunidad de propietarios?
R. Me parece una pregunta muy interesante porque tiene una respuesta que, en muchos casos, no es conocida y es, por tanto, fuente de problemas.
La obra de reforma en vivienda llega un momento que es necesaria, ya sea por deterioro, por modificaciones en la unidad familiar o por otra causa. Pero, por otro lado, a nadie le es agradable tener una obra en una vivienda anexa a la propia por las molestias que esta genera.
La normativa aplicable la podemos encontrar en la ley de propiedad horizontal, artículo 7.1.
La ley permite la ejecución de obras de reforma en vivienda dentro del espacio privativo de éstas. Pero, ¡ojo!, nunca pueden alterar ni la seguridad, ni la estructura del edificio. Por supuesto tampoco pueden alterar o modificar sus elementos comunes.
El primer paso que debemos dar antes de comenzar nuestra reforma es dar cuenta de las obras a realizar a quien representa a la comunidad.
Esta comunicación, que debe realizarse por escrito, es estrictamente obligatoria. Deberá incluir un detalle de la obra a realizar y una declaración de que la misma no alterará la estructura ni los elementos comunes del edificio. Es también conveniente informar sobre los horarios de obra y el tiempo total que durará la misma.
Siempre será bien recibida una petición de disculpa a los vecinos más afectados por las incomodidades que la obra les va a generar.
Es muy importante hacer llegar esta información al presidente o al administrador de la comunidad para que todos los vecinos estén perfectamente informados y evitar cualquier duda que pudiera surgir.
P. Muchas gracias por esta información que es de mucho interés para mi. También me estoy planteando la idea de solicitar a la empresa que va a realizar la reforma que trate con cuidado estos puntos de conflicto, ¿es conveniente?
R. Por supuesto, todo lo que se pueda dejar cerrado de antemano, siempre es conveniente.
Nunca nos debemos conformar con una “aceptación de presupuesto” , sino que debemos exigir un contrato de obra firmado por las dos partes donde se incluya la fecha de inicio y final de obra, penalizaciones por incumplimiento de plazo, formas de pago y, por supuesto, calidad de los materiales, detalle de partidas a realizar, etc.
En este contrato de obra también podemos detallar el “modo de obrar” por parte de la empresa con vistas a evitar problemas con los vecinos. Sería importante hacer mención a:
-Compromiso de limpieza diaria de las zonas comunes afectadas.
-Colocación de medios de protección en paredes y ascensores.
-Seguro de responsabilidad civil para cubrir cualquier posible deterioro de los bienes comunitarios.
-Respeto de horarios de descanso, adecuando los trabajos a las normativas municipales y a los estatutos aprobados en la propia comunidad, siempre buscando no tener problemas con los vecinos.
P. ¿Es necesario perder tiempo en la confección de este contrato de obra y en su firma antes del comienzo de la misma?
R. Es muy conveniente. Recordamos que es igualmente necesario solicitar las licencias preceptivas en el ayuntamiento. Ante cualquier reclamación por parte de la autoridad competente, estas le serán exigidas.
Y , por último, es muy importante, desde nuestro punto de vista, considerar que la obra durará un tiempo determinado, más o menos corto, pero que la convivencia con los vecinos durará mucho más y debemos cuidarla con esmero.
Juan Pablo Gutiérrez.
Administrador de Fincas Colegiado, nº 10545.
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