Como actuar ante los defectos en la construcción
Compramos nuestra vivienda, nueva o usada, con mucho esfuerzo en la mayoría de los casos, e igual ilusión en todos y, tantas veces, nos encontramos, antes o después, con el primer chasco, y puede que no el último: humedades, filtraciones, grietas, calidades inferiores a las que prometía el contrato de compra-venta, etc. Son los defectos de construcción.Es fundamental saber que existen varias vías de reclamación, asesorarse bien y no dejar pasar los plazos. La prueba de un perito puede ser clave. Si puede, únase a otros propietarios para reclamar.
Grietas, fisuras, humedades
Si adquiere una casa y al poco tiempo aparecen defectos debe reaccionar con rapidez. Su protección legal va a depender de si el inmueble es nuevo o usado, la fecha de su construcción y venta, el tipo de defecto, gravedad y causa. Cada caso requerirá de un estudio, pero le interesa saber que hay plazos cortos que pueden arruinar su reclamación. En principio, el comprador de una casa usada tiene seis meses para reclamar al vendedor por la existencia de los llamados vicios ocultos. Mientras que el comprador de una vivienda nueva o de reciente construcción está protegido por unos plazos especiales en función del tipo de defecto (hablaremos de ello más adelante).
Si los defectos son comunes a varias viviendas de una comunidad o a sus zonas comunes, la reclamación puede hacerse de forma conjunta, toda la comunidad o un grupo de propietarios afectados. Ponerse de acuerdo es el mejor modo de ahorrarse gastos del proceso judicial (abogado, peritajes). Debemos saber que los daños hay que probarlos y elegir una estrategia que dependerá de las opciones legales vigentes en ese momento, y de la solvencia de aquellos frente a los que vayamos a reclamar.
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Plazos de la garantía
Desde el año 2000 está vigente la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece unos plazos de garantía para los propietarios y adquirentes de edificaciones, según el daño material sufrido, que empiezan a correr desde la entrega del certificado final de obra:
-Diez años para los defectos estructurales: cimentación, vigas, forjados, muros de carga, etc.
-Tres años para defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble: aislamiento, goteras, funcionamiento de las instalaciones, calefacción, etc.
-Un año para los defectos de acabado, de los que responde el constructor.
Una vez constatado (de forma demostrable) un defecto dentro de los plazos de garantía (diez, tres o un año según el caso), el propietario cuenta con dos años para hacer la reclamación al agente o agentes que hayan intervenido. Después, ya no hay nada que hacer. Esta puede ser una de las claves del procedimiento legal: argumentar a partir de cuándo debe contarse este plazo de dos años. Por ejemplo: en los daños que son continuados, como puedan ser las filtraciones, el plazo de prescripción no comienza a contar hasta que se conoce y comprueba su alcance y causa, siempre que se pueda demostrar que el defecto fue descubierto antes de finalizar los plazos de garantía.
A quien reclamar
En principio, y según la LOE, conviene dirigir la reclamación al agente directamente implicado (el arquitecto si es un problema de proyecto, el aparejador si es problema de control de ejecución, el constructor por la ejecución, etc.), además de al promotor de la vivienda, pero como no siempre sabemos quién es el responsable, se puede demandar a distintos agentes. El problema es que si el juez absuelve de culpa a alguno de ellos, ya no habrá imposición total de costas.
El seguro obligatorio en vivienda nueva
Hasta la fecha, solo es obligatorio que el promotor contrate un seguro para cubrir los daños materiales de tipo estructural, por diez años. Son asegurados los sucesivos adquirentes del inmueble. Este seguro debe figurar en la escritura de declaración de obra nueva del inmueble. Si usted compra un inmueble dentro de los diez primeros años de construcción, exija la documentación relativa a este seguro. La compañía está obligada a atender la reclamación del asegurado (el adquirente), pero puede intentar probar que el daño no está causado por un defecto de construcción de tipo estructural, sino por otra causa: falta de mantenimiento, intervención de un tercero (por obras cercanas, por ejemplo). Al comprar una vivienda deben hacerle entrega del Libro del Edificio, que se supone contiene toda la información relevante: el acta de recepción de las obras, la lista de agentes que intervienen, datos del seguro. Las comunidades autónomas lo regulan pero no existe un gran control de su entrega.
Incumplimiento contractual: plazo de 5 años
Al margen de esas garantías por defectos constructivos, el comprador puede exigir al vendedor su responsabilidad por incumplimiento del contrato de venta. El promotor o el constructor incumple el contrato si no entrega la vivienda en condiciones de ser habitada o si utiliza unos materiales distintos de los ofertados en el contrato, sean defectuosos o no, si la diferencia es relevante y también si no se han ejecutado partidas que sí estaban en el proyecto o memoria de calidades. Algunas sentencias han considerado incumplimiento contractual la aparición de grietas en el edificio, debidas al sistema de construcción utilizado.
Con independencia de cuándo se haya construido, constituye incumplimiento contractual la entrega de un inmueble que resulte inhabitable. Se podría pedir la resolución del contrato con devolución de las cantidades pagadas, o bien lareparaciónde las taras. Para viviendas entregadas desde el 7 de octubre de 2015 el plazo para la acción de incumplimiento contractual es ahora de 5 años. Para las anteriores hay un plazo transitorio que termina en todo caso el 7/10/2020.
Muy interesante: ejemplos reales
Los tribunales han declarado defectos de construcción , con el consecuente efecto de esta resolución judicial, casos como estos: fisuras en fachadas, instalaciones que no funcionan, desprendimiento de pintura, oxidación de barandillas, manchas de humedad, rampas que no son antideslizantes, insuficiente iluminación de exteriores, irregularidades en el revestimiento del techo, mal funcionamiento de la chimenea, fisuras de largo recorrido en escayola, humedades en dormitorio por crearse un puente térmico por cambio de material y de espesor en ventanas, inadecuación a las normas de aislamiento térmico y acústico, una puerta de entrada 5 mm más pequeña que el marco, por lo que entra luz y aire… o baldosas que suenan a hueco en el alicatado del baño. Aunque aún no se hayan caído, los peritos lo consideran defecto constructivo porque les falta superficie de sujeción con el soporte y es previsible que ante un cambio térmico se desprendan.
Mati Fernández.
Asesor de Servicios.
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