¿Quién regula el alquiler de vivienda por habitaciones?
Al plantearnos alquilar una vivienda de nuestra propiedad, y más en estos tiempos que corren, en los que necesitamos muchas veces sacar el máximo rendimiento, nos planteamos la posibilidad de alquilar la vivienda por habitaciones con derecho a cocina, baño o salón, compartiéndolos con el resto de inquilinos.
En primer lugar debemos tener claro que este tipo de arrendamientos no tiene nada que ver con el de viviendas para uso turístico.
¿Quién regula esto? Podríamos plantearnos dos tendencias en la interpretación del hecho:
Con aplicación de la ley de arrendamientos urbanos
Los que se acogen a esta forma de tratarlo, parten del contenido del artículo 2.1 de la LAU y consideran que el arrendamiento de una habitación “satisface la necesidad permanente de vivienda para el arrendatario”. Visto así, tendría la misma consideración en cuanto a derechos y obligaciones que el arrendamiento de una vivienda en su totalidad.
Añadimos a esto la SAP M 15536/2010 que califica el arrendamiento de vivienda cuando concurre un único contrato suscrito por personas ajenas entre sí. Podríamos incluir bajo este concepto el arrendamiento de una habitación.
Sin aplicación de la ley de arrendamientos urbanos
Podríamos argumentar que el artículo 2.1 de la LAU también hace referencia a la habitabilidad: ”es arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable”. Para entender que es habitable, el inquilino debería poder desarrollar su vida habitual con intimidad. Es decir, debe ser su hogar. El arrendamiento de una habitación no permite el desarrollo de la vida doméstica con la intimidad y los servicios que son imprescindibles para ello, ya que los mismos se comparten con personas ajenas.
Por tanto concluiríamos que este tipo de arrendamientos no se puede regular por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Entonces?
El contrato deberá ser regulado por los artículos 1.542 y siguientes del código civil.
Es importante, por tanto, tener en cuenta que este arrendamiento no está sometido a la LAU sino al acuerdo entre partes. Por tanto no se aplicará el régimen de duración mínima sino que se regulará conforme al artículo 1566 y 1581 del código civil.
Conclusión
Si lo que buscamos es que nuestro contrato no esté regulado por la LAU, deberemos formalizar un contrato individual, de temporada por cada habitación, donde quedará expresamente fijado la duración del mismo y que los suministros están incluidos en la renta.
Por otro lado, no podemos olvidar al plantearnos en el arrendamiento de habitaciones con servicios compartidos, la problemática que genera habitualmente este en las comunidades de propietarios. Según la LPH art. 9 las obligaciones dimanadas de la vivienda con respecto a la comunidad de propietarios son inherentes al propietario de la vivienda. Suele pasar que el inquilino de una vivienda no tiene el sentido de “cuidado de lo propio” por lo que habitualmente se dan fricciones con el resto de vecinos de la comunidad de propietarios en cuanto al uso y trato de los bienes comunes. Si se trata de varios inquilinos dentro de una vivienda, el problema puede multiplicarse. En estos casos el equilibrio entre el propietario, que se encuentra entre los inquilinos y la comunidad de propietarios, puede ser complicado. Por tanto, no solamente es importante alquilar sino saber cómo y a quién se alquila.
Alquilar la vivienda por habitaciones puede ofrecerte un mayor rendimiento económico que el alquiler tradicional, pero también algún que otro problema con tu comunidad de propietarios.
Juan Pablo Gutiérrez.
Administrador de Fincas Colegiado, nº 10545
