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El mejor mediador entre vecinos: el administrador de tu comunidad

26/11/2019 por Mercanet S.E. Dejar un comentario

El papel del administrador como mediador para resolver los conflictos en las comunidades

El mejor mediador entre vecinos: el administrador de tu comunidad

En mi último post quedamos pendientes de hablar de este tema que, además de interesante, puede resultar muy útil a las comunidades vecinales.  Pues vamos a ello! Hoy vamos a hablar sobre el mejor mediador entre vecinos: el administrador de tu comunidad.

Como  en toda convivencia donde es obligatoria la toma de decisiones, el conflicto surge de forma natural  algunas veces en las que  hace falta decidir sobre cualquier tema que implique a dos o más vecinos, como instalar un sistema de seguridad, contratar nuevas empresas de servicios, etc. y mucho más cuando el conflicto incide directamente sobre uno o más vecinos concretos (ruidos, humos, olores, humedades, etc). Llegado este punto,  la comunidad se expone a un posible enfrentamiento pues es  completamente legítimo que los propietarios tengan opiniones distintas y distintas formas de expresarlas, por eso para evitar que los conflictos  influyan negativamente en las relaciones vecinales,  el Administrador de Fincas Colegiado juega un papel fundamental al asumir el rol de mediador y asegurar sus derechos a todos los vecinos, pudiendo evitar que las posturas se enroquen con consecuencias mucho más graves para la convivencia pacífica entre vecinos.

Mediar en una comunidad de vecinos

Aplicando  la definición del concepto “mediar”  al contexto de las comunidades de propietarios, la mediación es la búsqueda de un acuerdo entre partes, pactado y registrado por el Administrador de Fincas, procedimiento mediante el cual los vecinos son los protagonistas de la solución alcanzada con el objetivo de fomentar su futura convivencia. Cada vez es más importante para el Administrador tener capacidad de gestionar los conflictos comunitarios de manera rápida y satisfactoria. Esto puede determinar la percepción de eficacia y satisfacción que los propietarios tienen acerca del trabajo de su Administrador teniendo en cuenta que éste  no debe implicarse directamente en los enfrentamientos, sino mantener su neutralidad en los conflictos en todo momento.

La mediación aporta valor añadido al cometido del Administrador, al ofrecerla como vía de solución a los conflictos comunitarios. Así,  contribuye a afianzar la confianza de la comunidad en su Administrador para la gestión de sus asuntos.

¿Cómo “ media” el administrador en las comunidades de propietarios?

Para guiar los conflictos el Administrador debe seguir el Título II de la Ley de Mediación, el cual establece el arbitraje en los conflictos vecinales como un proceso voluntario, confidencial y participativo, dirigido por un profesional para ayudar a las partes implicadas a llegar a un acuerdo vinculante de forma constructiva y beneficiosa para todos, buscando el diálogo y la comunicación. El Administrador de Fincas debe ser flexible y adoptar una actitud neutral e imparcial, y mantener la confidencialidad de todas las sesiones, al igual que los participantes que componen el resto de la mesa de mediación.

La principal ventaja de que sea el Administrador el encargado de encarnar el rol de mediador es evitar recurrir al procedimiento judicial para resolver los conflictos de la comunidad, no solo porque implica un ahorro de dinero, sino porque previene que el conflicto vaya a más y genere agravios entre los vecinos con consecuencias a largo plazo. Además, es una forma simple y segura de resolver disputas, agilizando los tiempos y favoreciendo el cumplimiento del acuerdo, ya que son los propios vecinos con la ayuda del Administrador de Fincas los que toman la decisión como la más favorable para ambas partes.

Administrador: colegiado

Es fundamental que los Administradores de Fincas estén colegiados para garantizar a los propietarios su profesionalidad, que están debidamente formados para desempeñar su trabajo e informados de todas las novedades que se van sucediendo en el sector, tanto en lo que respecta al marco legal que afecta a las comunidades de propietarios, como en la adquisición constante de nuevas herramientas y conocimientos que mejoren el servicio que les prestan a los vecinos. Por este motivo, recomendamos la contratación de administradores colegiados, pues la mediación no solo requiere de ciertas actitudes o habilidades por parte del profesional que ejerce de mediador, si no que también implica tener un amplio conocimiento de la ley que afecta a esta labor (Ley 5/2012, de 6 de julio de mediación en asuntos civiles y mercantiles).

Los acuerdos adoptados no pueden ser contrarios a las decisiones tomadas en Junta que afecten a propietarios diferentes de los implicados en el conflicto sobre el que se media.

Permite abordar los conflictos desde el principio, dándoles una fácil y rápida solución a través del diálogo, la empatía y la participación. Posibilita también relaciones posteriores entre las partes, favoreciendo que adquieran la capacidad de solucionar otros futuros conflictos del mismo modo.

Todo ventajas!!!

Mati Fernández.

Asesor de Servicios.

Mercanet Servicios Empresariales S.L.

Archivado en:Comunidades de Propietarios Etiquetado con:Comunidad de propietarios, conflictos, mediación, mediador

Cambio de frecuencias en la TDT: la adaptación al segundo dividendo digital

21/11/2019 por Mercanet S.E. Dejar un comentario

cambio de frecuencias en la TDT
¿Qué es el segundo dividendo digital? ¿Cómo me afecta?

Es el cambio de frecuencias en la TDT para permitir el despliegue de futuras redes de telecomunicaciones  5G. El origen es un mandato europeo por el que se deberá liberar la banda de 700MHz del espectro radioeléctrico.

Este cambio conllevará importantes beneficios desde el punto de vista de la productividad, la competitividad  y las oportunidades para el bienestar social, ya que conllevará la introducción de aplicaciones innovadoras en empresas, administraciones públicas y ciudadanos. Igualmente se facilitará la prestación de servicios de banda ancha en zonas rurales, asegurando así el acceso y la conectividad.

Este proceso deberá estar realizado antes del próximo 30 de junio de 2020.

Unas 950.000 comunidades de propietarios  a lo largo del territorio nacional deberán adaptar sus sistemas colectivos de recepción de señal TDT. Posteriormente los usuarios de televisión digital terrestre deberán resintonizar sus televisores.

Pero no se preocupe: estos cambios no harán que desaparezcan canales de televisión. Tampoco supondrán la obsolescencia de televisores ni decodificadores.   

¿Cuándo y cómo se debe realizar la adaptación necesaria requerida por el segundo dividendo digital?

El 14 de noviembre de 2019 ha comenzado la oleada de encendidos de nuevas frecuencias de televisión digital terrestre en la comunidad de Madrid. Durante el periodo de adaptación que va desde el 14 de noviembre de 2019 hasta el 30 de junio de 2020, las cadenas de televisión emitirán de una forma simultánea a través de las frecuencias nueva y antigua. En la fecha límite se procederá al apagado de las frecuencias antiguas.

Por tanto todas las comunidades de propietarios deberán proceder a la realización de la adaptación antes del cambio definitivo de frecuencias. Se calcula que este cambio deberá estar completamente realizado antes del mes de mayo de 2020. Pero, tranquilo… seguro que el administrador de su comunidad de propietarios ya está haciendo las gestiones oportunas para que la adaptación se realice en tiempo y forma. Sí le recomendamos que si tiene duda se asegure con anticipación, ya que los últimos momentos siempre son complicados por la acumulación de trabajo de las empresas de mantenimiento de antenas.

¿Qué coste tendrá la adaptación?

La comunidad de propietarios deberá solicitar un presupuesto para la realización de la adaptación a una empresa de mantenimiento e instalación de antenas. Esta empresa deberá ser preferentemente la empresa que realiza el mantenimiento de antenas en su comunidad, aunque esto no es estrictamente obligatorio. Ustedes podrían encargar también el trabajo a otra empresa alternativa.

Para cubrir estos costes se aprobó por Real Decreto una subvención a las comunidades de propietarios por importe comprendido entre 104,30 euros y 677,95 euros dependiendo de la infra estructura previamente instalada en el edificio.

Esta subvención deberá ser solicitada a la empresa pública red.es antes del 30 de septiembre de 2020.

La solicitud de la subvención la podrá gestionar la propia comunidad de propietarios o la empresa instaladora, aunque, en algunos casos, esta empresa podría cobrar a la comunidad unos honorarios por la solicitud.

Es el cambio de frecuencias en la TDT: obligatorio adaptar tu antena comunitaria y la resintonización de tu TV si no quieres quedarte sin señal de televisión.

Si requiere una información más amplia puede acceder a: www.televisiondigital.es

Juan Pablo Gutiérrez.

Administrador de Fincas Colegiado, nº 10545

Mercanet Servicios Empresariales S.L.

Archivado en:Comunidades de Propietarios, Te puede interesar Etiquetado con:antena colectiva, antena comunidad propietarios, antena televisión, cambio tdt, Dividendo digital

Cómo alquilar tu vivienda por habitaciones de una forma legal

16/11/2019 por Mercanet S.E. Dejar un comentario

¿Quién regula el alquiler de vivienda por habitaciones?

Alquila Tu vivienda por habitaciones de una forma legal

Al plantearnos alquilar una vivienda de nuestra propiedad, y más en estos tiempos que corren, en los que necesitamos muchas veces sacar el máximo rendimiento, nos planteamos la posibilidad de alquilar la vivienda por habitaciones con derecho a cocina, baño o salón, compartiéndolos con el resto de inquilinos.

En primer lugar debemos tener claro que este tipo de arrendamientos no tiene nada que ver con el de viviendas para uso turístico.

¿Quién regula esto? Podríamos plantearnos dos tendencias en la interpretación del hecho:

Con aplicación de la ley de arrendamientos urbanos

Los que se acogen a esta forma de tratarlo, parten del contenido del artículo 2.1 de la LAU y consideran que el arrendamiento de una habitación “satisface la necesidad permanente de vivienda para el arrendatario”. Visto así, tendría la misma consideración  en cuanto a derechos y obligaciones que el arrendamiento de una vivienda en su totalidad.

Añadimos a esto la SAP M 15536/2010 que califica el arrendamiento de vivienda cuando concurre un único contrato suscrito por personas ajenas entre sí. Podríamos incluir bajo este concepto el arrendamiento de una habitación.

Sin aplicación de la ley de arrendamientos urbanos

Podríamos argumentar que  el artículo 2.1 de la LAU también hace referencia a la habitabilidad: ”es arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable”. Para entender que es habitable, el inquilino debería poder desarrollar su vida habitual con intimidad. Es decir, debe ser su hogar. El arrendamiento de una habitación no permite el desarrollo de la vida doméstica con la intimidad y los servicios que son imprescindibles para ello, ya que los mismos se comparten con personas ajenas.

Por tanto concluiríamos que este tipo de arrendamientos no se puede regular por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Entonces?

El contrato deberá ser regulado por los artículos 1.542 y siguientes del código civil.

Es importante, por tanto, tener en cuenta que este arrendamiento no está sometido a la LAU sino al acuerdo entre partes. Por tanto no se aplicará el régimen de duración mínima sino que se regulará conforme al artículo 1566 y 1581 del código civil.

Conclusión

Si lo que buscamos es que nuestro contrato no esté regulado por la LAU, deberemos formalizar un contrato individual, de temporada por cada habitación, donde quedará expresamente fijado la duración del mismo y que los suministros están incluidos en la renta.

Por otro lado, no podemos olvidar al plantearnos en el arrendamiento de habitaciones con servicios compartidos, la problemática que genera habitualmente este en las comunidades de propietarios. Según la LPH art. 9 las obligaciones dimanadas de la vivienda con respecto a la comunidad de propietarios son inherentes al propietario de la vivienda. Suele pasar que el inquilino de una vivienda no tiene el sentido de “cuidado de lo propio” por lo que habitualmente se dan fricciones con el resto de vecinos de la comunidad de propietarios en cuanto al uso y trato de los bienes comunes.  Si se trata de varios inquilinos dentro de una vivienda, el problema puede multiplicarse. En estos casos el equilibrio entre el propietario, que se encuentra entre los inquilinos y la comunidad de propietarios, puede ser complicado. Por tanto, no solamente es importante alquilar sino saber cómo y a quién se alquila.

Alquilar la vivienda por habitaciones puede ofrecerte un mayor rendimiento económico que el alquiler tradicional, pero también algún que otro problema con tu comunidad de propietarios. 

Juan Pablo Gutiérrez.

Administrador de Fincas Colegiado, nº 10545

Mercanet Servicios Empresariales S.L.

Archivado en:Administración de Fincas Etiquetado con:Alquilar habitación, Alquiler por habitaciones, Comunidad de propietarios

¿Tu vecino es tu enemigo? Te ofrecemos otra forma de solucionar problemas entre vecinos sin llegar a denunciar

15/11/2019 por Mercanet S.E. Dejar un comentario

Mediación vecinal: la alternativa a los tribunales

solucionar los problemas entre vecinos

Hoy vamos a hablar de otra forma de solucionar los problemas entre vecinos. Con la ayuda de un mediador.

Comenzamos este post marcando las diferencias entre mediación comunitaria y mediación vecinal. La primera es una forma de resolución de conflictos que tiene como objetivo la buena convivencia entre personas desde su perspectiva de ciudadanos dentro de una comunidad, y abarca problemas relacionales, vecinales, derivados de actividades económicas, educativos, por uso de espacios públicos e incluso los que se producen dentro del ámbito familiar y asociativo. En realidad abarca cualquier tipo de conflicto  dentro de  cualquier tipo de relación entre personas.

Dicho esto, es claro que la mediación vecinal es un tipo de mediación comunitaria.

La convivencia entre vecinos, fuente de problemas

En una comunidad de propietarios las relaciones de convivencia son una fuente constante de conflictos de todo tipo: ruidos, humedades, goteras, cerramientos, uso de elementos comunes compartidos, conductas molestas, humos, son sólo algunos ejemplos de ámbitos de la vida vecinal que pueden generar problemas.

Dependiendo de los participantes implicados, estos conflictos pueden ser:

Interpersonales: persona a persona

Intragrupales: entre miembros del mismo grupo o comunidad, por ejemplo dentro del mismo portal.

Intergrupales: entre grupos, por ejemplo problemas entre vecinos de dos portales diferentes.

La comunidad de vecinos es un entorno en el que es necesaria una convivencia pacífica para poder llevar una vida tranquila, ya que los conflictos en este medio se caracterizan por una gran falta de comunicación entre las partes, o bien trasciende el problema a varias unidades convivenciales, o a todo el edificio, complicándose en extremo el llegar a una solución,  generando graves consecuencias, como discusiones, incluso con violencia verbal, o denuncias. La posibilidad de diálogo desaparece.

Mediación vecinal: en qué consiste

Consiste en plantear la solución a todos estos conflictos teniendo como intermediario entre las partes la ayuda de un mediador. Es preventiva y transformadora ya que establece acciones proactivas para lograr una solución antes de que se produzca o cronifique con el riesgo de que cada vez haya más sujetos implicados dificultando aún más el final del problema.

El mediador elegido tiene que ser ante todo neutral, imparcial y respetar la confidencialidad de toda la información a la que accede. Un profesional que apoye a las partes para alcanzar una solución constructiva y duradera al conflicto planteado de la que todas las partes se beneficien.

La juntas de vecinos pueden ser un buen momento para intentar buscar puntos de vista comunes, tanto entre dos o mas vecinos como entre uno de ellos y la comunidad, y el presidente (teniendo en cuenta que también es vecino con el riesgo que comporta de falta de objetividad) o el administrador de la finca ,pueden actuar en mucho casos como mediador (hablaremos de la figura del administrador como mediador en conflictos en otro post) , pero si la situación se cronifica,puede acabar en costosos y largos procedimientos judiciales.

Fases del proceso de mediación

Inicio:El proceso de mediación debe hacerse de común acuerdo entre las partes, que serán las que designen al mediador o la institución de mediación. También existe la posibilidad de quese inicie por una de las partes en cumplimiento de un pacto de sometimiento a mediación firmado con la otra parte.

La solicitud se presenta al mediador o institución mediadora designada.

Sesión informativa: A partir de ese momento el mediador cita a las partes implicadas para informar del procedimiento a seguir y su coste.

Sesión constitutiva:Con ellase inicia propiamente el procedimiento de mediación estableciendo los elementos implicados, como identificación de las partes, designación del mediador, objeto del conflicto, programa de actuaciones y duración máxima del procedimiento.

Desarrollo de la mediación: Cada parte expone su posición, siendo equilibrada la comunicación entre las partes y con el mediador. Alguna puede ser por separado, pero se ha de informar a la otra respetando siempre la confidencialidad del contenido.

Fin del procedimiento: puede producirse por haber llegado a un acuerdo, una de las partes da por terminada la mediación, termina el plazo sin acuerdo, el mediador aprecia posiciones irreconciliables o bien renuncia a mediar.

Si se alcanza acuerdo, este debe ser firmado por todas las partes.

Ventajas de la mediación para solucionar los problemas entre vecinos

Este proceso es menos costoso que un juicio ya que solo hay que abonar honorarios al mediador, pero el coste los tribunales incluye abogado más procurador.

Además los tiempos son mucho más breves y facilita la comunicación entre las partes, mientras que cuando hay denuncias legales de por medio, el conflicto tiende a agravarse y cronificarse.

Es una solución pacífica para solucionar los problemas entre vecinos.

Además, nuestro lugar de residencia habitual determina nuestra calidad de vida, afectando a nivel personal, familiar y social cuando se producen problemas en su ámbito.

Utilizar como forma de llegar a un acuerdo en un conflicto el proceso de mediación vecinal, preserva las relaciones de futuro tanto entre los implicados como en el ambiente general de convivencia en la comunidad.

Dónde acudir

Existen multitud de empresas privadas  dedicadas a la mediación en todos los ámbitos, que cuentan con profesionales formados para tal fin. Además casi todos los municipios cuentan ya con este servicio,  que realizan de forma gratuita. Dejamos  aquí algunos ejemplos.

www.sede.madrid.es Programa Agente mediador

mediacionvecinal@rivasciudad.es tel. 900 844 555

Seguiremos hablando en otros post sobre como solucionar problemas entre vecinos.

Mati Fernández.

Asesor de Servicios.

Mercanet Sevicios Empresriales S.L.

Archivado en:Comunidades de Propietarios Etiquetado con:Comunidad de propietarios, conflictos, mediación, mediador

¿Cómo elegir el administrador que mi comunidad de propietarios necesita?

06/11/2019 por Mercanet S.E. Dejar un comentario

La elección de administrador una importante decisión

Elegir administrador

En principio, podríamos  pensar que cualquier persona  puede administrar un inmueble, si simplificamos reduciendo la tarea a únicamente  efectuar pagos y gestionar el cobro de las cuotas a los comuneros. Pero ésto no tiene que ver nada con la realidad. Les ofrecemos algunas indicaciones de como elegir administrador.

En este sentido, la Ley de la Propiedad Horizontal puede sembrar dudas  a la hora de saber elegir un buen Administrador de fincas. El punto 5 art.13 de la LPH menciona: ” Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la previsión de dichos cargos separadamente de la presidencia”. En el punto 6 art 13 se menciona:”El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocido para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.

Podemos deducir, a partir de aquí, que  el Administrador de la comunidad puede ser cualquier vecino propietario, por el solo hecho de serlo, sin tener en cuenta ninguna cualificación profesional. Sin embargo, el nivel de exigencia es mucho mayor cuando quien va a ejercer dicho cargo es alguien ajeno al inmueble; en este caso, sí se le exige una cualificación profesional suficiente y reconocida.

Elegir administrador

Es importante conocer que  la labor desempeñada por el Administrador de Fincas engloba muchas tareas que requieren además conocimientos específicos y cualificados en   distintos campos, y es por ello que habrá que elegir un profesional suficientemente preparado que, además, esté debidamente colegiado para poder ejercer su profesión; la colegiación es muy importante, y debería ser imprescindible en nuestra elección, ya que garantiza la debida cualificación profesional y la reconoce legalmente.

Características profesionales de un Administrador de fincas

Un  factor a tener en cuenta a la hora de elegir Administrador, es que  la persona  elegida se dedique exclusivamente a su profesión. Deberíamos elegir a un especialista en la gestión y administración de fincas, es decir, alguien que se dedique “full time”  a dicha labor y no a quien abarque otro tipo de tareas, aunque pudieran considerarse complementarias, para no correr el riesgo de que la gestión de nuestra comunidad solo signifique para este profesional un ingreso residual.

Otro punto importante a la hora de valorar nuestra  elección,  sería conocer que nuestro administrador  asiste a cursos de formación y reciclaje continuos; esto es muy importante, ya que las leyes están en cambio continuo y  un Administrador  actualizado y comprometido con su profesión, siempre va a asesorar a los comuneros con antelación y conocimiento.

Características personales de un Administración de comunidades

Del mismo modo que es importante que nuestro administrador  posea unas  cualidades profesionales determinadas, no es menos importante que tenga paralelamente unas características personales determinadas que le capaciten para la gestión óptima de nuestra comunidad de propietarios. En este sentido y dado que hay personalidades de muchos tipos, podríamos destacar la  capacidad de mediación o lo que llamamos vulgarmente “mano izquierda”, y no sería buena idea escoger a una persona dictatorial y de trato difícil porque desgraciadamente la profesión no está exenta de problemas y éste sería uno más a añadir.

La seriedad y la formalidad son requisitos fundamentales. Hay que huir de las personas informales que no responden cuando es necesario, que continuamente retrasan las citas o directamente no las dan, que  no devuelven las llamadas y cuyas respuestas constituyen un compendio de  argumentos voluminosos de escaso contenido. Esto no significa que el profesional tenga que estar en continua disposición las 24 horas del día, sino que en el periodo de atención del despacho se den soluciones a los problemas de forma rápida y eficaz.

No lo dude

Si no estuviera conforme con la gestión de su actual  Administrador porque carece de muchos de los requisitos  mencionados anteriormente, no se conforme y haga las gestiones necesarias para cambiarlo. Póngase en contacto con  el despacho Mercanet Servicios Empresariales que siempre le garantizará la profesionalidad y experiencia que necesita su comunidad de propietarios.

Juan Pablo Gutiérrez

Administrador de Fincas Colegiado, nº 10545

Archivado en:Administración de Fincas Etiquetado con:administración, Administrador, Comunidad, Elegir, Fincas, Propietarios

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